Ott
14

Come scegliere casa senza sbagliare

Come scegliere casa senza sbagliare
Come mettersi al riparo dai più comuni errori

La scelta di una casa sottende una serie di attenzioni necessarie per non incorrere in problemi dai più piccoli, quanto fastidiosi, a quelli più grandi e di difficile soluzione. La situazione economica ci porta a dover fare i conti con la mancanza di quelle certezze su cui solo qualche anno fa potevamo contare. Purtroppo, però, non possiamo fermarci e le difficoltà devono essere affrontate, quindi, armiamoci di pazienza e vediamo di puntualizzare alcune cose.

Agenzia  si/no

La scelta se affidarti o meno ad una agenzia immobiliare per l’acquisto della tua casa è molto soggettivo. E’ pur vero che se fai un acquisto da privato a privato hai un bel risparmio delle provvigioni ma perdi anche un lavoro di consulenza che può essere anche determinante soprattutto se non hai tanto tempo da dedicare a tutte le questioni inerenti la ricerca e l’acquisto di una nuova casa.

Attenzione che, pur concedendo la buona fede a tutti, non tutte le agenzie, come non tutti gli agenti immobiliari sono uguali, di pari valore e competenza. Quindi devi cercare un professionista valido, qualificato ma soprattutto serio. La sua professionalità la si misura dalla sua capacità di considerare le tue esigenze abitative, economiche e di proporti immobili congruenti alle tue richieste. Altro elemento importante è la percezione che l’agente sia, come prevede la norma, in una posizione neutra tra il venditore e l’acquirente.

 

Fase I
budget

La prima operazione da fare è la definizione del budget da destinare a questa operazione. Sembra banale, ma non è sempre così semplice riuscire ad avere ben chiara l’idea di quanto, alla fine, costerà la casa che state valutando. Bisogna considerare il costo della casa al quale vanno aggiunte le spese notarili che comprendono le competenze del notaio e le tasse che lo stato richiede sull’acquisto di un immobile.

numero dei Locali

Anche qui la scelta della dimensione dell’abitazione che vai a cercare è importante per due diversi, quanto importanti, motivi. Il primo è strettamente connesso con il budget, il secondo è riuscire a far coincidere la tua effettiva necessità di spazio con le possibilità economiche. Devi tenere conto che lo spazio non è mai abbastanza, quindi ogni tua riflessione deve essere un pò estensiva per non trovarti imprigionato in una struttura troppo ristretta e soffocante per le tue esigenze. Ah, un consiglio, se non sei da solo, il secondo bagno merita una considerazione particolare, visti i ritmi mattutini che richiedono tempi stretti per prepararsi e uscire.

dove

Innanzitutto sarebbe meglio fare una visualizzazione mentale dell’ambiente in cui vorresti vedere inserita la tua casa, mi spiego meglio. Ognuno di noi vive la propria casa in maniera assolutamente personale, quindi, la scelta di come debba essere fatta all’interno segue i canoni del proprio gusto, ma purtroppo, a volte, il contorno urbano e sociale potrebbe annullare il piacere che hai provato nell’idea di acquisire quella casa. Perciò, prima di cominciare a girare è meglio circoscrivere le tue aspettative:

  • Città o periferia
  • Traffico e viabilità
  • Locali di divertimento o di ristorazione con orari notturni
  • Tipologia del vicinato
  • Servizi, negozi, mezzi di trasporto

 

Fase II
Tipologia

La tipologia dell’abitazione si interfaccia con parecchie delle osservazioni fatte nella fase I; condominio o casa indipendente spesso è una scelta che investe il budget, quanto la localizzazione della casa. E’ evidente che una casa in condominio può essere meno costosa di una casa indipendente, ma è anche vero che una localizzazione meno centrale ti permetterebbe una soluzione più spaziosa e con più verde fruibile.

Stato dell’immobile

La valutazione dello stato dell’immobile è essenziale perché potrebbe nel tempo costare molto dispiacere e denaro. La situazione delle facciate e del tetto può nascondere l’insidia di lavori che in un futuro potrebbero aumentare il costo di quella casa, quindi attenzione, non valutate solo l’interno o comunque abbiate una visione d’insieme. Altra valutazione da fare è quella sulla vecchia della caldaia sia nel caso di riscaldamento centralizzato come nel caso di riscaldamento autonomo. Le spese per la sostituzione di una caldaia non sono propriamente leggere.

Altro discorso si deve fare se la tua intenzione fosse quella di prendere una casa da ristrutturare e qui le cose si complicano un pò se non hai qualche competenza sui lavori necessari e sui costi a cui stai andando incontro. Sarebbe consigliabile l’aiuto di un esperto di fiducia che con dati certi alla mano ti dia la possibilità di avere un’idea certa del costo finale che dovrai sostenere sommando quello d’acquisto con quello dei lavori previsti. Una cosa è certa, questo tipo di acquisto ti permetterebbe di adattare meglio la casa alle tue esigenze.

Pertinenze

Spesso la nostra attenzione si concentra troppo all’interno dell’abitazione che stiamo valutando e se abbiamo prestato attenzione anche allo stato della struttura esterna, siamo già stati bravi, ma c’è un altro importante elemento da considerare: le pertinenze. Sono spazi che fanno parte integrante della proprietà e che non sono scindibili da essa come la cantina, il solaio e, a volte anche il garage e il giardino. Perché è utile questa precisazione? Non potendo essere divisa dalla immobile, la trattativa sul prezzo deve essere fatta in blocco e il garage, per esempio non potendo essere venduto a parte dovrebbe figurare compreso nel prezzo dell’intera proprietà, quindi attenzione. Una parola anche sul giardino che può essere privato, quindi annesso alla proprietà anche se spesso capita che in realtà sia di proprietà condominiale ma ad uso esclusivo, in questo caso non dovrebbe pesare nella stessa misura sul prezzo d’acquisto globale.

 

Fase III
Documentazione

Altra nota dolente è il controllo della documentazione dell’immobile, ma quali documenti è meglio vedere e controllare per evitare brutte sorprese e perdite di tempo e di chances.

  • Provenienza dell’immobile

Sembra una banalità, ma la prima cosa da verificare è che il venditore abbia veramente il titolo a vendere. Alle volte non sempre chi avete di fronte ha tutte le carte in regola per trattare la vendita dell’immobile. Quindi è importante capire se l’immobile che state per acquistare provenga da un acquisto, si veda il contratto di compravendita o rogito da cui si evince a chi è intestato e che è il solo avente diritto a vendere. Attenzione che il venditore non sia sposato in comunione dei beni perché in questo caso anche il coniuge pur non intestato deve dare assenso alla vendita.

Altra grave complicazione sarebbe il caso in cui la proprietà della sospirata casa derivasse da un atto di donazione; sappiate che un tale atto potrebbe essere impugnato fino a 20 anni dalla data della donazione da eredi aventi titolo. Attenzione perché ci sono stati casi di cui siamo a conoscenza diretta di abitazioni gravate da questo problema vendute in seconda battuta senza che nessuno, notaio compreso, se ne fosse accorto. Potrebbe essere un vincolo pesante, ma superabile solo con un atto in cui tutti gli eventuali aventi diritto accettassero la donazione a favore del venditore. Ma come essere certi che prima o poi non possa spuntare a sorpresa quando meno te lo aspetti un avente diritto sfuggito alla lista? Meglio evitare…

Per questo sarebbe meglio consultare una visura storica dell’immobile da cui sono visibili tutti i passaggi di proprietà a cui è stata sottoposta la proprietà e a quale titolo è avvenuto il trasferimento. Accanto a questo è consigliabile verificare con una visura ipotecaria da cui si possa vedere se sull’immobile possano gravare diritti per garanzie ipotecarie prestate dal venditore. Questo starebbe a significare che il proprietario è proprietario dell’immobile salvo la parte di controvalore necessaria alla chiusura del debito se il proprietario non dovesse onorarlo. Il notaio comunque non procederebbe con il rogito in caso di ipoteche pendenti; ma come vi sentireste se aveste già versato una congrua caparra…???

E se fosse una società proprietaria dell’immobile? Allora, non ci allarmiamo troppo. Prima di tutto occorre una visura camerale della società da cui si evinca chi abbia titolo a trattare la vendita, solo l’amministratore o il presidente del consiglio di amministrazione hanno i poteri necessari. Ma attenzione, sappiate che acquistare da una società significa che il prezzo dell’immobile è gravato dell’Iva, quindi fatevi i calcoli bene e sinceratevi se il prezzo richiesto è già compreso o meno dell’Iva che la società è tenuta a versare allo stato.

  • Situazione edilizia

Quali lavori o modifiche sono state apportate nella casa dall’ultimo passaggio di proprietà? E’ importante sapere se gli eventuali cambiamenti hanno l’autorizzazione e se sono stati registrati all’agenzia del territorio. In altre parole ci deve essere conformità per quanto depositato al catasto e la situazione reale dell’appartamento in modo da sincerarsi di non ereditare con l’acquisto della casa anche qualche abuso edilizio di cui dover prima o poi fare i conti e risponderne. Il controllo quindi va fatto anche su eventuali vincoli, vedi zone o aree protette da belle arti o altro, su servitù che possono gravare sulla casa o le sue pertinenze.

Altro elemento da verificare è la presenza della certificazione di efficienza energetica e la conformità degli impianti elettrico e idraulico che devono rispettare le norme vigenti alla data della costruzione.

Fase IV
Proposta

Se siete arrivati alla fase IV vuol dire che è proprio la casa che fa per te, quindi, valutato tutto, devi mettere nero su bianco le tue intenzioni e quali sono le condizioni alle quali tu sia disposto a procedere all’acquisto. In genere il primo scoglio è la differenza di valutazione del prezzo; il venditore pensa una cifra che spesso mal si accorda con quella pensata dal potenziale acquirente, quindi è bene riflettere su una cifra ragionevole su cui impostare la trattativa, ma attenzione, sparare troppo basso potrebbe chiudere ogni possibilità, soprattutto se la richiesta del venditore fosse tutto sommato corretta. E’ meglio stare su una cifra che consenta l’avvio di una trattativa seria e costruttiva, in modo particolare se la casa va bene davvero. Considera che una proposta seria deve essere accompagnata da un assegno che costituisce caparra che però diventa per te vincolante in caso di accettazione da parte del venditore. In altre parole se cambiassi idea perderesti tutto quello che hai anticipato.

Attenzione! Se, per acquistare questa casa hai bisogno di un mutuo,allora devi cautelarti nella remota ipotesi, che per qualche dannato motivo, la banca te lo rifiutasse. E’ assolutamente necessario che la proposta sia vincolata all’ottenimento del mutuo stesso, condizione senza la quale il contratto-proposta perde ogni sua efficacia, dandoti la facoltà di recuperare senza oneri la caparra versata.

Accettazione

Il venditore una volta vagliata la tua proposta ha essenzialmente tre opzioni: la prima, accettare la tua proposta, cosa che, oltre a vincolare te, vincola, a questo punto, anche lui per cui in caso si dovesse ritirare dovrebbe restituirti il doppio della caparra versata; la seconda è quella di rifiutarla , soprattutto se la tua proposta è ritenuta insoddisfacente perché troppo inferiore alla aspettative del venditore; terza opzione è quella di farti una controproposta cercando di arrivare ad una cifra intermedia tra la tua offerta e la sua richiesta iniziale e qui il gioco torna nelle tue mani, ma qui mi sa che è la puntata finale.

Compromesso

Ok, vi siete comunque alla fine messi d’accordo. A questo punto le cose sono stabilite, entro 20 giorni si deve andare al compromesso dove si perfezionano tutti gli accordi sui tempi del rogito, dei successivi pagamenti che comunque prevedono un saldo finale proprio nel momento del rogito, della tempistica e delle modalità di consegna dell’immobile. In questa sede in genere si irrobustisce la caparra iniziale con un ulteriore versamento, anche questa da concordare.

Attenzione! Se non siete in grado di andare al compromesso entro i 20 giorni dalla data dell’accettazione della proposta, sappi che si deve procedere obbligatoriamente alla sua registrazione, pena il pagamento di ulteriori oneri.

Rogito

E’ la parola fine alla tua odissea, la scelta del notaio aspetta alla parte acquirente ed è lui il garante di tutte le successive incombenze che portano a compimento il trasferimento della proprietà. Da questo momento è casa tua a tutti gli effetti. In genere è il momento in cui si devono ratificare accordi già presi in precedenza nel compromesso e dove si salda ogni pendenza economica non solo nei confronti del venditore, ma anche del notaio e dello stato nostro eterno socio.

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